各位夥伴大家好，我是Howard江湖，很多的朋友他們提到想要投資房地產，可是卻不知道從何開始，今天我們就來分享如何開始投資房地產。

大家都聽過一句不是很中聽，但是又很中肯的一句話【選擇比努力更重要】，所以今天這篇我們不會討論太多的技巧，而是把我們的重點放在前面一點，也就是應該選擇什麼樣子的投資方式，因為如果你選擇了不適合的投資方式，也有可能會導致你的失敗。

大部分的人都覺得說投資房地產的門檻很高，存不夠錢的話就沒有辦法去投資，因為他們知道的房地產的投資方式很簡單，就是找一個好的地段，然後買下一個房子，接著期待國運昌隆或者是市場不要亂蓋社會住宅，然後過了一段時間，它就會漲上去，漲上去之後就把它賣掉，接下來就可以獲利。

還有另外一種比較常見的手法，一樣找一個好的地段，然後買到一個房子，接下來把這個房子做改裝，把它改成套房，大單位改成小單位，然後再分別出租，這個時候不僅是有租金收入，還會比原本只有一個3房2廳這樣子出租的方式還要高出2~3倍的一個投報率。

其實這兩種投資方式都是屬於同一類的方式，有什麼共同點?你必須要把這個房子買下來；所以重點來了，我如果想要投資房地產，我非得要把房子買下嗎？其實是不一定的。

簡單思考一下為什麼我們要投資房地產，其實就是為了要讓我們的現金增值，為了要賺錢，你同意嗎？既然我們的目的是為了賺錢，那麼只要能達到這個目標，有沒有把它買下來就不是重點了；所以房地產投資到底有哪幾種操作的模式，如果你只知道一種，你就沒有辦法根據你個人目前的背景，情況去做選擇，你同意嗎？

今天的內容我們會討論的比較深一點，所以各位一定要認真看，首先我們來分享第一種就是操作所有權，這是目前最多人知道的投資方式，也是財商教育界目前最多人在教學的方法，簡單來說我就是要取得這個房子的所有權，這個房子變成我的了。

那麼接下來的方式就是直接轉賣或者裝潢出租或者改套出租等等，那麼當然坊間也有很多的人在教如何不用花錢買下，或者是如何買到市價七折的房子等等，我們先不談怎麼買便宜，我們單純去討論這樣子的操作手法，它的特性是如何，這種方式有一個缺點就是你必須要承擔持有它的風險。

在房市很好的時候，持有它的風險是相對比較低，因為很容易就可以把它賣掉，因為賣的人比買的人還要少，所以這個時候房市是往上走，很容易就可以脫手，如果房市持續都在低迷的一個狀況，賣房的人比買房子的還要多，同樣的地段，同樣類型的房子，同樣年份的房子，賣的人非常多，要買房的人就有很多的選擇性，因此不一定要買你的房子，所以這個時候如果你買了這個房子，當賣不掉的時候，就會產生風險，像這種時候比的就不是誰的眼光准，而是比誰撐得久了。

所以當房市低迷，很多的投資客都撐著，尤其是一開始有寬限期的，一旦寬限期結束之後，他的租金根本無法負擔掉他每個月的貸款支出，這時候他就會很痛苦，他有可能就會賠錢賣房子，所以導致房市又更差了。

這就是所有權的操作模式帶來的風險，所以如果你本身身上是有現金的，或者是你的額度是比較高的，足夠去支撐銀行的貸款利息等等，那麼你確實可以使用這樣子的一個投資方式，因為所有權的投資玩法重點是放在資本利得，也就是所謂的價差收入，今天一個房子我買市價的7折，我用市價把它賣出去，我是不是就可以獲得三成的獲利？ 那麼這個獲利通常都很大，所以你要根據你現在目前的存款，你的額度，你的工作收入等等去選擇你要用什麼樣子的操作模式。

可是現在有很多的人，他其實本身是沒有任何存款也沒有錢的，所以他就想辦法槓桿，去跟銀行貸款。去跟親友貸款，貸出一筆錢之後，用這筆錢去集資去募資，用這筆錢去做房地產的操作；你想想，這樣操作如果快速轉手當然很棒，可是如果房事不好，沒有辦法順利轉手，而寬限期又到期，這時候必須面臨到要去做本利攤還的一個動作，而貸款要繳的金額可能已經超過月收入了，到時候就會很痛苦，導致未來的投資很可能都會崩盤，這絕對不是你想要的結果，所以如果說你本身沒那個屁股，就不要吃那個瀉藥，要自己考慮清楚。

接下來我們看第二種就是操作使用權，基本的觀念是即便你擁有這個房子的所有權，你也不見得擁有這個房子的使用權。如果這個房子是你的，你把房子出租出去，那麼事實上現在的使用權是在租客身上，而不是所有權人的身上，這就是包租2.0模式，這樣的做法，有一個優點是可以不用持有這個房子，所以這個房子未來漲跌都跟你沒有關係，你賺的就是現金流，租金的收入。

使用權的操作模式大致上有分兩種模式，有一種是跟老屋的屋主合作，活化資產，跟他協調，請他把房子便宜的租給我。

在簽租約的同時，我們要要求他同意我們裝修，同意我們把它轉租出去，把整個房子打掉，重新做成改裝套房，大單位變成小單位再分割出租，我是不是就可以提高投報率，這樣的好處是你不用把房子買下來，你不需要找一個人去貸款，也不用去扛房價下修的風險。

你只要做好市場調查，然後算好未來出租的價格以及改套的成本，你就可以算出房子的投報率，如果投報率夠漂亮的話，你就可以去跟屋主做談判，然後跟他合作做這樣子的一個套利的模式。

這樣的做法其實也不錯了，不過你沒辦法透過把房子賣掉，而讓你的獲利成真，假設你今天改裝了這個套房，然後做出來的投報率是25%，但是你要知道初期投進去的成本是沒辦法變現的，你必須要經過4年你才能回本，所以前面都不是真正的在賺錢，到第5年開始你才有真正的獲利，那麼很可能你簽的是一個10年的長租，所以你可以賺6年的現金流，但是在這個過程中很可能傢俱也會有一些損耗，可能會有一些維修相應的成本，所以你都應該要考慮進去；所以這樣的做法比較適合有現金和額度的投資人，因為你本身有一個還不錯的工作，你想要把錢放在更有效率的地方，讓它可以產生利息，那麼這樣的方式確實是一個很不錯的模式，只是這樣子的投資模式，你需要的技巧是不是又更多了，因為你要懂裝修和出租管理，當然可以找專業的人士來做這件事情，只是這樣利潤就會變得更薄了，所以這也是要考量的一個重點。

還有另外一種比較好玩的，就是不去改裝房子，單純只做宅裝，這個做法很簡單，你只要用談判的技巧去跟房東把租金談低，同時答應你讓你轉租；我們的目標是那種被市場低估的獨立套房，然後透過宅裝的方式讓他的賣相或者機能變好，接下來就能創造租金價差了，舉例像是台北市中山區的獨立套房，好的可以租到2萬以上，比較差的就是1萬到1萬5之間，所以我就專門找一些不是很用心的房東，然後和他協調合作，我用1萬1把它租下來，接下來宅裝包裝之後變成改租1萬5以上。

通常我們把它租進來跟轉租出去只要3~4個禮拜，然後你馬上就多出了3000~4000的被動收入，雖然不是很多，但是宅裝的成本超低，而且它的技巧容易複製。

因此你要創造出150%以上投報率絕對不是問題，也就是說一年之內你就可以賺回你所有的本金，所以接下來你只要把量放大，你就有機會透過這樣子的模式達到財富自由，所以這樣的做法是比較適合手中現金，不是很多的小資族，只要你把這個觀念建立起來，然後你願意花時間認真的去找，認真的去協調談判，慢慢的你就有機會成為包租公包租婆。

接下來談第三種就是操作債權，這樣的方法是比較高階的做法，也是我認為相對比較安全的做法，債權投資是比較像銀行一樣，你把錢借給屋主，然後賺他的利息錢，一般的債權投資都可以創造年投報率6%到18%的利潤，因為物件跟借款人的條件不同而有所不同，這種投資的方式的好處是你進退場很容易，而且你不需要去裝修房子或者是管理出租。

除此之外因為屋主拿他的房子作為擔保品，所以他也是一個保本的，也就是說如果說他沒有正常的付利息給你的話，你是可以把錢討回來的，所以這樣子的做法是比較適合有現金或者有額度，然後又怕麻煩的人，雖然不是一種快速賺取價差的模式，但是這樣的投資方式是相對安全，而且穩定的，重點是它的投報率其實也沒有很差，對不對？

更重要的是這樣子的投資方式是有機會讓你做到複利倍增，所以對於想要把錢放在一個安全的地方，卻有漂亮投報率的投資人，這是最適合的模式。

以上談了好幾種的獲利模式，這幾種都是我有實際操作，也會在我的課堂裡分享更詳細的內容，所有權、使用權以及債權，你覺得哪一種最適合你呢？你最想了解哪一種？除了以上幾種，你還知道哪一些房地產的投資方式，歡迎在下面與我分享，如果你喜歡這篇內容也多多分享出去，我是Howard江湖，如果想知道更多內容的話，也歡迎來我的講座看看。

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