想靠房地產賺錢不一定要買下房,房產投資三大模式,第三種大多數人不知道?!


各位夥伴大家好,我是Howard江湖,很多的朋友他們提到想要投資房地產,可是卻不知道從何開始,今天我們就來分享如何開始投資房地產。


大家都聽過一句不是很中聽,但是又很中肯的一句話【選擇比努力更重要】,所以今天這篇我們不會討論太多的技巧,而是把我們的重點放在前面一點,也就是應該選擇什麼樣子的投資方式,因為如果你選擇了不適合的投資方式,也有可能會導致你的失敗。


大部分的人都覺得說投資房地產的門檻很高,存不夠錢的話就沒有辦法去投資,因為他們知道的房地產的投資方式很簡單,就是找一個好的地段,然後買下一個房子,接著期待國運昌隆或者是市場不要亂蓋社會住宅,然後過了一段時間,它就會漲上去,漲上去之後就把它賣掉,接下來就可以獲利。



還有另外一種比較常見的手法,一樣找一個好的地段,然後買到一個房子,接下來把這個房子做改裝,把它改成套房,大單位改成小單位,然後再分別出租,這個時候不僅是有租金收入,還會比原本只有一個3房2廳這樣子出租的方式還要高出2~3倍的一個投報率。



其實這兩種投資方式都是屬於同一類的方式,有什麼共同點?你必須要把這個房子買下來;所以重點來了,我如果想要投資房地產,我非得要把房子買下嗎?其實是不一定的。

簡單思考一下為什麼我們要投資房地產,其實就是為了要讓我們的現金增值,為了要賺錢,你同意嗎?既然我們的目的是為了賺錢,那麼只要能達到這個目標,有沒有把它買下來就不是重點了;所以房地產投資到底有哪幾種操作的模式,如果你只知道一種,你就沒有辦法根據你個人目前的背景,情況去做選擇,你同意嗎?


今天的內容我們會討論的比較深一點,所以各位一定要認真看,首先我們來分享第一種就是操作所有權,這是目前最多人知道的投資方式,也是財商教育界目前最多人在教學的方法,簡單來說我就是要取得這個房子的所有權,這個房子變成我的了。

那麼接下來的方式就是直接轉賣或者裝潢出租或者改套出租等等,那麼當然坊間也有很多的人在教如何不用花錢買下,或者是如何買到市價七折的房子等等,我們先不談怎麼買便宜,我們單純去討論這樣子的操作手法,它的特性是如何,這種方式有一個缺點就是你必須要承擔持有它的風險



在房市很好的時候,持有它的風險是相對比較低,因為很容易就可以把它賣掉,因為賣的人比買的人還要少,所以這個時候房市是往上走,很容易就可以脫手,如果房市持續都在低迷的一個狀況,賣房的人比買房子的還要多,同樣的地段,同樣類型的房子,同樣年份的房子,賣的人非常多,要買房的人就有很多的選擇性,因此不一定要買你的房子,所以這個時候如果你買了這個房子,當賣不掉的時候,就會產生風險,像這種時候比的就不是誰的眼光准,而是比誰撐得久了。


所以當房市低迷,很多的投資客都撐著,尤其是一開始有寬限期的,一旦寬限期結束之後,他的租金根本無法負擔掉他每個月的貸款支出,這時候他就會很痛苦,他有可能就會賠錢賣房子,所以導致房市又更差了。

這就是所有權的操作模式帶來的風險,所以如果你本身身上是有現金的,或者是你的額度是比較高的,足夠去支撐銀行的貸款利息等等,那麼你確實可以使用這樣子的一個投資方式,因為所有權的投資玩法重點是放在資本利得,也就是所謂的價差收入,今天一個房子我買市價的7折,我用市價把它賣出去,我是不是就可以獲得三成的獲利? 那麼這個獲利通常都很大,所以你要根據你現在目前的存款,你的額度,你的工作收入等等去選擇你要用什麼樣子的操作模式。


可是現在有很多的人,他其實本身是沒有任何存款也沒有錢的,所以他就想辦法槓桿,去跟銀行貸款。去跟親友貸款,貸出一筆錢之後,用這筆錢去集資去募資,用這筆錢去做房地產的操作;你想想,這樣操作如果快速轉手當然很棒,可是如果房事不好,沒有辦法順利轉手,而寬限期又到期,這時候必須面臨到要去做本利攤還的一個動作,而貸款要繳的金額可能已經超過月收入了,到時候就會很痛苦,導致未來的投資很可能都會崩盤,這絕對不是你想要的結果,所以如果說你本身沒那個屁股,就不要吃那個瀉藥,要自己考慮清楚。



接下來我們看第二種就是操作使用權,基本的觀念是即便你擁有這個房子的所有權,你也不見得擁有這個房子的使用權。如果這個房子是你的,你把房子出租出去,那麼事實上現在的使用權是在租客身上,而不是所有權人的身上,這就是包租2.0模式,這樣的做法,有一個優點是可以不用持有這個房子,所以這個房子未來漲跌都跟你沒有關係,你賺的就是現金流,租金的收入。


使用權的操作模式大致上有分兩種模式,有一種是跟老屋的屋主合作,活化資產,跟他協調,請他把房子便宜的租給我。

在簽租約的同時,我們要要求他同意我們裝修,同意我們把它轉租出去,把整個房子打掉,重新做成改裝套房,大單位變成小單位再分割出租,我是不是就可以提高投報率,這樣的好處是你不用把房子買下來,你不需要找一個人去貸款,也不用去扛房價下修的風險。

你只要做好市場調查,然後算好未來出租的價格以及改套的成本,你就可以算出房子的投報率,如果投報率夠漂亮的話,你就可以去跟屋主做談判,然後跟他合作做這樣子的一個套利的模式。


這樣的做法其實也不錯了,不過你沒辦法透過把房子賣掉,而讓你的獲利成真,假設你今天改裝了這個套房,然後做出來的投報率是25%,但是你要知道初期投進去的成本是沒辦法變現的,你必須要經過4年你才能回本,所以前面都不是真正的在賺錢,到第5年開始你才有真正的獲利,那麼很可能你簽的是一個10年的長租,所以你可以賺6年的現金流,但是在這個過程中很可能傢俱也會有一些損耗,可能會有一些維修相應的成本,所以你都應該要考慮進去;所以這樣的做法比較適合有現金和額度的投資人,因為你本身有一個還不錯的工作,你想要把錢放在更有效率的地方,讓它可以產生利息,那麼這樣的方式確實是一個很不錯的模式,只是這樣子的投資模式,你需要的技巧是不是又更多了,因為你要懂裝修和出租管理,當然可以找專業的人士來做這件事情,只是這樣利潤就會變得更薄了,所以這也是要考量的一個重點。



還有另外一種比較好玩的,就是不去改裝房子,單純只做宅裝,這個做法很簡單,你只要用談判的技巧去跟房東把租金談低,同時答應你讓你轉租;我們的目標是那種被市場低估的獨立套房,然後透過宅裝的方式讓他的賣相或者機能變好,接下來就能創造租金價差了,舉例像是台北市中山區的獨立套房,好的可以租到2萬以上,比較差的就是1萬到1萬5之間,所以我就專門找一些不是很用心的房東,然後和他協調合作,我用1萬1把它租下來,接下來宅裝包裝之後變成改租1萬5以上。


通常我們把它租進來跟轉租出去只要3~4個禮拜,然後你馬上就多出了3000~4000的被動收入,雖然不是很多,但是宅裝的成本超低,而且它的技巧容易複製。

因此你要創造出150%以上投報率絕對不是問題,也就是說一年之內你就可以賺回你所有的本金,所以接下來你只要把量放大,你就有機會透過這樣子的模式達到財富自由,所以這樣的做法是比較適合手中現金,不是很多的小資族,只要你把這個觀念建立起來,然後你願意花時間認真的去找,認真的去協調談判,慢慢的你就有機會成為包租公包租婆。



接下來談第三種就是操作債權,這樣的方法是比較高階的做法,也是我認為相對比較安全的做法,債權投資是比較像銀行一樣,你把錢借給屋主,然後賺他的利息錢,一般的債權投資都可以創造年投報率6%到18%的利潤,因為物件跟借款人的條件不同而有所不同,這種投資的方式的好處是你進退場很容易,而且你不需要去裝修房子或者是管理出租。


除此之外因為屋主拿他的房子作為擔保品,所以他也是一個保本的,也就是說如果說他沒有正常的付利息給你的話,你是可以把錢討回來的,所以這樣子的做法是比較適合有現金或者有額度,然後又怕麻煩的人,雖然不是一種快速賺取價差的模式,但是這樣的投資方式是相對安全,而且穩定的,重點是它的投報率其實也沒有很差,對不對?

更重要的是這樣子的投資方式是有機會讓你做到複利倍增,所以對於想要把錢放在一個安全的地方,卻有漂亮投報率的投資人,這是最適合的模式。


以上談了好幾種的獲利模式,這幾種都是我有實際操作,也會在我的課堂裡分享更詳細的內容,所有權、使用權以及債權,你覺得哪一種最適合你呢?你最想了解哪一種?除了以上幾種,你還知道哪一些房地產的投資方式,歡迎在下面與我分享,如果你喜歡這篇內容也多多分享出去,我是Howard江湖,如果想知道更多內容的話,也歡迎來我的講座看看。


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