預售屋越開越高,我要怎麼買便宜?我該不該追價上去?預售屋買便宜3種策略

各位夥伴大家好,我是Howard江湖人,開課以來,很多的學員發問有關預售屋相關的問題,今天我們就來討論一下預售屋的主題。

事實上中古屋跟預售屋的投資邏輯是一樣的,只是其操作的策略跟時機可能有一點不一樣,這是什麼意思? 今天的內容你可能要多看幾遍,因為我們會探討的蠻深的。


我們先來聊聊邏輯的部分。其實房地產投資跟其它的投資商品一樣,都是要想辦法做到買低賣高,這其實不難理解,其關鍵在於如何判斷,什麼才是所謂的低點。我在多年前上過一堂股票的課程,那個老師有提到低點的定義,其實所謂的低和高是一個相對的形容詞, 我和Michael Jordan比起來我是相對矮的,但是我跟我侄子比較起來我是相對比較高的,也就是說我到底是高還是矮的,那就要看是跟誰比的。

股票跟房價也是一樣的道理,假設今天股價很高,但是如果明天會比今天更高,那麼今天對於明天來說就是所謂的低點。



所以對於投資者來說,你最重要的工作就是要預測明天的價格,你同意嗎?那麼為什麼房地產投資這麼引人入勝?不是每一個人都想投資股票,但是幾乎每一個人都想買房子對吧?那是因為民間流傳太多的都市傳說,假如你在30年前用500萬在台北買了一個房子,那麼你現在的身價成長超過10倍, 可能近億元身價,太多這樣子的故事流傳,每年不斷調整的建案開價,讓你不得不相信房地產不倒的神話,於是「房地產永遠不會讓你失望,如果你失望的是你自己撐不下去」,這樣的招生口號就出現了。



那麼現在的問題就是,到底不敗神話說的到底是不是真的?房地產真的永遠都不會讓我們失望嗎?是真的!!答案已經出來了,所以今天這個篇文章就這樣結束了嗎?當然沒有那麼簡單,房地產不敗的神話其實就跟泡麵的神話是一樣的,泡麵是全世界最厲害又最簡單料理的食物,隨便弄弄就會很好吃。但是即便它已經如此方便簡單了,還是會有人把這麼簡單的事情搞砸。


例如水的溫度不夠,泡的時間不對,甚至有一次我在美國的汽車旅館太想吃泡麵了,可是房間裡沒有熱水壺,我竟然異想天開用咖啡機來煮泡麵,於是就弄出一碗咖啡口味的排骨雞麵,有夠噁心的!真是委屈下一個住客了,我不敢想像排骨雞麵口味的美式咖啡喝起來是怎麼樣…我要說的是,泡麵這麼簡單的事情都有可能會搞砸了,更何況是動輒數百數千萬的房地產投資,所以你不能單純用房地產一定會成功的心態來做投資,而是要小心評估,大膽入市,那麼到底應該要怎麼做?



在市場上最普遍的投資策略,找一個好的地段買一個好房子,接著持有它一段時間,等行情好的時候把它賣掉,獲利了結。確實如果我們在一個黃金地段,在多頭的時候,你可以快速賺增值的獲利,在空頭的時候可以保值,但是這樣的計劃會有什麼bug?其實最大的變因還是來自於市場。預售屋投資和中古屋投資最大的不同就是屋主的財力完全不同,預售屋的漲法是來自於建商的開價,不管你買不買,反正它每隔一段時間就會漲一點,例如每一季每坪開價漲1萬,你如果今天不買,下個月就不是這個價格了,一開始你可能不會信,可是你下個月再去看,真的開價變高了,這個時候你就會開始害怕,開價會越來越高,所以你就進場,這樣的劇情每天都在上演。



但是你知道嗎?房地產這件事情其實也是很注重籌碼面的,像股票我們通常會進行籌碼分析,我們會看股票有誰買進,主力什麼時候進場,外資有沒有進場,當某一檔股票已經很多籌碼在裡面了,那麼它跌的機率就相對比較低,因為股票向下探底的時候,主力不會讓自己心血白費的,所以它有可能會進場撿便宜,這時候就會讓股價撐住。


因為主力相信了,只要這些公司它的訂單它營運仍然是正常的,總有一天會回來的。


相反的如果這張股票現在有很不錯的表現,主力已經壓了不少籌碼在裡面的,在它往上走的時候,主力還會繼續將它的資金分批買進,100元的時候買一點105元的時候再買一點,然後111元的時候再買一點,連續買好幾個交易日,那麼行情跟趨勢最有可能會被建立起來,這個時候就會引發更多的投資人注意,然後紛紛進場追高炒作,於是價格就越來越高,剛剛我說的是股票賺錢的原理,當然股票會漲的原因有很多,剛剛我說的是最簡單的一種指標與炒作策略,不是所有情況都適用,所以你不要聽了很開心就亂買。



回到預售屋的投資,預售屋要漲,當然也是同樣的原理,它就是要看市場的熱錢有沒有進去,雖然建商都會固定調價格,但是市場上的人們跟不跟還是不一定的,因為買房的民眾隨時都有可能會蓋牌,上個月我去看一個案子,地點算還不錯,開盤的時候是26萬,接下來再過半年,它其實就要交屋了,現在開價已經來到38了,那餘屋還剩下10戶左右,但是29萬竟然就可以進場了。


我的意思是說開價是開價,成交價是成交價,對我來說這不是一個很大的案場,底價也不是貴到嚇死人,都已經快要交屋了,還有這麼多餘屋量,代表市場上有錢,但都不是我們這邊關注,所以你買了之後要在幾年內用很好的價格把它賣掉是有難度的。


到這邊就會有一些房地產銷售人員,例如房仲或者代銷他們會很不以為然,反正他們的觀點就是房子現在你不買,只能眼睜睜看著它漲上去,會對我們嗤之以鼻。


可是好笑的事情是什麼你知道嗎?每當他們這麼說,我就會反問他們,所以你能確定明年會漲100或200萬嗎?你確定明年的交易量會創新高,房子能賣得掉嗎?我跟你說問10個,10個大概都會說,這種事情,我們只能確定投資本來就有風險,你要投資當然就要評估自己有沒有能力承擔風險。我個人是覺得這種說法是很不負責任的,反正不買就說漲了沒你的份,買了沒漲,就說投資本來就有賺有賠,所以建議各位代銷的話還是參考就好,你自己還是要有判斷的能力。



最後我們來總結一下。如果你要買預售屋,不論你是自住,投資還是自住兼投資,你最在意的就是有沒有買貴這件事情,對吧?那麼我們來討論一下價格的部分,首先我可以很明確的告訴你,建商會幫你炒作,因為他們每隔一段時間就會調高他們的開價,所以至少在公開的資訊上看起來是有利的。第二,成交價一定會跟著漲上去嗎?成交價真的會越來越高嗎?這個真的就很難說了,因為要看市場的狀況如何,不然空有行情,沒有市場也沒用。


意思就是說它開價一直往上調,只是一種行銷的策略,想要對那些想買又猶豫不決的人推一把。如果買 人很多,而它也很快就接近完銷的話,這種策略就很有效。如果它半年只賣掉三成,我真的覺得還是有機會可以談到比較低的。 至於很多人想知道的到底預售屋怎麼買到便宜的,大致上來說有三種方式,第一種在潛銷的時候就進場,第二種用團購的方式以量制價。第三種在潛銷的時候用團購的方式以量制價,而我永遠都是選第三個。以上就是這次的內容相信你有不少的收獲,那麼你在看預售的時候有遇到什麼樣的困難,你目前是選擇預售屋還是中古屋?為什麼?下面留言跟我分享,喜歡這些內容也別忘記分享出去。

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